开发商虚假宣传业主按揭贷款怎么办

钱江晚报

买家黄先生在签订《商品房买卖合同》后，发现开发商涉及虚假宣传，因而暂停办理银行按揭贷款；想不到开发商将黄先生告上法院，法院最终判决黄先生违约并支付违约金。

案例：

开发商虚假宣传

买家暂停办理银行按揭

开发商有错在先，购房合同是否应继续履行？温州的黄先生在买房过程中就遇到类似情况。

2013年7月，黄先生购买了温州时代集团大地房地产开发有限公司旗下开发的新盘悦江锦园，总价近634万元。考虑到房子总价过高，黄先生决定采用按揭的方式支付房款，《商品房买卖合同》附件8的补充协议第一条约定：如果采用银行按揭方式支付房款，买家黄先生需要在《商品房买卖合同》签订当天，支付不低于总房款的30%作为首付款，余下房款则在达到银行放款条件、且发出书面通知后7天内到指定银行办妥相关贷款手续。否则将视作买家黄先生违约，开发商有权解除购房合同并收取违约金。

2013年11月20日，悦江锦园2幢主体结顶，按照要求已达到银行放贷条件。之后，开发商多次向黄先生发出《关于办理悦江锦园银行按揭贷款》的通知，以书面形式告知黄先生要在规定期限内办好住房按揭贷款的申请手续。

同年12月，黄先生告诉开发商要暂缓办理银行按揭，理由是开发商在商品房销售过程中提到的赠送面积、楼盘绿化率等方面的宣传存在欺诈行为，甚至一度想解除《商品房买卖合同》，但遭到开发商拒绝。

直到去年6月，大地房地产开发有限公司向黄先生发送了《关于解除的通知》，要与黄先生解除悦江锦园2幢1803室房子的《商品房买卖合同》，同时要求黄先生承担总房款20%的违约金。黄先生表示不服，于是开发商将黄先生告上了法院。

在案件审理的过程中，黄先生提供了相关证据佐证开发商虚假宣传。开发商也因违反了《中华人民共和国广告法》第四条规定，发布虚假广告，被有关部门罚款86万元。

但从购房合同看，逾期未办理银行按揭贷款，属黄先生违约。按《商品房买卖合同》约定，黄先生违约需支付总房款的20%作为违约金，考虑到当前房地产市场整体行情，违约条款仍属公允。因此，法院判决黄先生赔偿约126万元，违约金从已支付的首付款中扣除。

律师点评：

商品房如无严重质量问题

买家不能拒绝履约

从《合同法》角度来说，要解除购房合同或者行使相应抗辩权中止履行购房合同的前提是：购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》不能如约履行，比如开发商不能如期交付房子、房屋主体结构存在质量问题，或者房屋质量问题严重到购房者不能居住等情况时，可以要求解除购房合同或终止履行购房合同。

上述案例中，楼盘的质量并未严重到不能继续履行与黄先生签订的《商品房买卖合同》，因此，买家黄先生这一行为本身属于违约。

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